【2024年版】住宅ローン控除（減税）とは？仕組み・適用条件・申請方法をわかりやすく解説

住宅ローン控除とは？基本と仕組み

住宅ローン控除の目的と概要

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅を購入した人がローンを組んだ際に、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が減税される制度です。この制度は、住宅購入を支援し、持ち家の普及を促すために設けられています。

具体的には、住宅ローンの年末残高の一定割合（通常0.7%）が10年～13年間、所得税・住民税から控除される仕組みとなっています。これにより、住宅購入者の負担が軽減され、家計の安定にもつながります。

住宅ローン控除のメリット

・毎年の税負担を軽減できる

・長期間にわたり減税の恩恵を受けられる（最大13年間）

・住宅購入にかかるコストを実質的に抑えられる

住宅ローン控除の仕組みと控除額

住宅ローン控除の控除額は、以下の計算式で算出されます。

・控除額＝年末ローン残高×控除率（通常0.7%）

例えば、住宅ローンの年末残高が3,000万円の場合、0.7%の控除率を適用すると、年間の控除額は21万円となります。ただし、所得税から控除しきれない分は、住民税からも一部控除される仕組みです。

また、住宅の種類や取得時期によって控除期間や控除額の上限が異なります。特に、省エネ住宅（認定住宅）の場合、控除額の上限が優遇されることが特徴です。

認定長期優良住宅・低炭素住宅

・控除率：0.7%

・最大控除額（年間）：35万円

・控除期間：13年間

一般の新築住宅

・控除率：0.7%

・最大控除額（年間）：21万円

・控除期間：10年間

中古住宅

・控除率：0.7%

・控除期間：21万円

・控除期間：10年間

住宅ローン控除の対象となるローンの条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

・借入期間：10年以上の住宅ローンであること

・居住用住宅：自分または家族が居住するための住宅であること

・新築・取得：新築住宅の取得、または既存住宅（中古住宅）の購入・リフォームが対象

・所得制限：合計所得が2,000万円以下であること（2024年時点）

また、金融機関から借りた住宅ローンが対象で、親族や知人からの借入では控除を受けられません。

【2024年最新版】住宅ローン控除の改正ポイント

省エネ基準を満たさない住宅は原則控除対象外

2024年から、新築住宅の住宅ローン控除を受けるには、省エネ基準を満たしていることが条件となりました。具体的には、断熱性能やエネルギー効率が一定以上の住宅（認定長期優良住宅・低炭素住宅） である必要があります。

この改正の背景には、日本政府が掲げる「2050年カーボンニュートラル目標」があります。住宅のエネルギー効率向上を促進するため、省エネ性能の高い住宅を優遇する政策がとられています。

省エネ基準適用のポイント

・2024年以降に新築住宅を購入する場合、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除を受けられない

・既存住宅（中古住宅）やリフォームは、従来どおり住宅ローン控除の対象

・認定長期優良住宅・低炭素住宅は、より高い控除上限が設定される

新築・買取再販住宅の借入限度額の変更

2024年から、新築住宅や買取再販住宅（不動産会社がリノベーションして販売する住宅）の借入限度額が引き下げられました。

認定長期優良住宅・低炭素住宅

・2023年までの借入限度額：5,000万円

・2024年以降の借入限度額：4,500万円

一般の新築住宅

・2023年までの借入限度額：4,000万円

・2024年以降の借入限度額：3,500万円

この変更により、特に一般の新築住宅は控除額が減る可能性があります。

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの特例措置

2024年の改正では、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの住宅ローン控除が拡充されました。

特例の内容

・住宅ローン控除の借入限度額が、一般の新築住宅より500万円多く設定される

・2024年1月1日以降に契約し、2025年12月31日までに入居することが条件

・夫婦ともに所得2,000万円以下であること

この特例により、一定の要件を満たせば、より多くの控除を受けられるようになります。

床面積要件の緩和と建築確認期限の延長

従来、住宅ローン控除を受けるには「床面積50㎡（平方メートル）以上」が条件でしたが、2024年以降も40㎡以上に緩和される措置が延長されました。

これは特に、都市部のコンパクトな住宅や単身者・DINKs（共働きで子どもがいない世帯）向けの住宅購入を支援する狙いがあります。

一般の新築住宅

・以前の要件（50㎡以上）：×（適用外）

・2024年以降の要件（40㎡以上）：○（適用可能）

認定住宅

・以前の要件（50㎡以上）：○（適用可能）

・2024年以降の要件（40㎡以上）：○（適用可能）

この緩和措置により、より多くの人が住宅ローン控除の恩恵を受けられるようになりました。

住宅ローン控除は、2024年の改正によって適用条件が厳しくなった部分もありますが、一方で省エネ住宅の優遇措置や若者向けの特例が追加されるなど、制度の方向性が変わりつつあります。最新の情報をしっかり把握し、適用条件を満たす住宅を選ぶことが大切です。

住宅ローン控除の適用条件と対象住宅

新築住宅の適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、購入する住宅が一定の条件を満たしている必要があります。新築住宅の場合、以下の要件をクリアすることが求められます。

新築住宅の適用条件

1.住宅の床面積：40㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合）または50㎡以上

2.入居期限：2025年12月31日までに入居すること

3.ローン期間：10年以上の住宅ローンを組んでいること

4.自己居住用：自分または家族が住むための住宅であること

5.省エネ基準：2024年以降は、省エネ性能を満たしていない新築住宅は控除の対象外

特に、2024年からは省エネ基準を満たしていることが必須となっているため、新築住宅を購入する際には住宅の性能にも注意が必要です。

買取再販住宅の適用条件

買取再販住宅とは、不動産会社などが中古住宅を買い取ってリフォームやリノベーションを行い、再販売する住宅のことです。このような住宅も、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。

1.売主が宅建業者であること（個人間の売買では適用不可）

2.住宅の床面積：新築住宅と同様に40㎡以上（所得1,000万円以下の場合）または50㎡以上

3.築年数制限なし（耐震基準を満たしていればOK）

4.省エネ性能が求められる（2024年以降は省エネ基準を満たすことが推奨される）

築年数の制限がないため、耐震基準を満たした物件であれば、築年数が古くても住宅ローン控除の対象になります。

中古住宅の適用条件

中古住宅を購入した場合も住宅ローン控除を受けることができますが、新築や買取再販住宅と比べると、いくつか追加の条件があります。

1.築年数の要件

・木造・軽量鉄骨造：築20年以内

・鉄筋コンクリート造（RC造）：築25年以内

※耐震基準適合証明書があれば、築年数が超えていても適用可能

2.住宅の床面積

・40㎡以上（所得1,000万円以下の場合）または50㎡以上

3.耐震性能の証明

・耐震基準を満たすことが証明できる書類（耐震基準適合証明書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書など）が必要

4.ローンの契約条件

・10年以上の住宅ローンであること

中古住宅は、築年数の要件や耐震基準の証明が必要になるため、事前に確認しておくことが重要です。

リフォーム・増改築の場合の適用条件

リフォームや増改築を行う場合も、住宅ローン控除の対象になることがあります。ただし、新築や中古住宅の購入とは異なり、工事の種類や金額に一定の条件があります。

1.リフォーム費用

・100万円以上（補助金などを差し引いた後の実費）

2.ローン期間

・10年以上の住宅ローンを組むこと

3.対象となる工事

・耐震改修（1981年5月31日以前に建築された住宅）

・省エネ改修（窓の断熱工事・省エネ設備の導入など）

・バリアフリー改修（高齢者や障害者のための改修）

・増築や間取り変更を伴う大規模リフォーム

住宅の性能要件（認定住宅・省エネ住宅など）

2024年以降の住宅ローン控除では、住宅の性能要件がより重視されるようになりました。特に、省エネ性能の高い住宅を優遇する傾向が強まっています。

認定長期優良住宅

・長期的に利用可能な高性能住宅

・控除の優遇措置：借入限度額の増額（最大4,500万円）

低炭素住宅

・CO₂排出量が少ない省エネ住宅

・控除の優遇措置：控除期間の延長（最大13年間）

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）

・自家発電設備を備えた省エネ住宅

・控除の優遇措置：借入限度額が優遇

2024年以降は、住宅ローン控除を最大限活用するために、省エネ住宅の購入を検討することが重要になります。

住宅ローン控除でいくら税金が戻ってくる？

住宅ごとの最大控除額

住宅ローン控除の最大控除額は、住宅の種類やローン残高によって異なります。

認定長期優良住宅・低炭素住宅

・最大控除額（年間）：35万円

・控除期間：13年間

・総控除額（最大）：455万円

一般の新築住宅

・最大控除額（年間）：21万円

・控除期間：10年間

・総控除額（最大）：210万円

中古住宅

・最大控除額（年間）：21万円

・控除期間：10年間

・総控除額（最大）：210万円

省エネ改修を伴うリフォーム

・最大控除額（年間）：14万円

・控除期間：10年間

・総控除額（最大）：140万円

住宅ローン控除の計算方法

控除額は、以下の計算式で算出されます。

・控除額＝年末ローン残高×控除率（0.7%）

例えば、年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合、控除率0.7%を適用すると

→3,000万円×0.7%＝21万円

が所得税・住民税から控除されます。

いくら戻るか調べるシミュレーション方法

住宅ローン控除の控除額は、ローン残高や住宅の種類によって異なるため、正確な金額を知るにはシミュレーションツールを活用すると便利です。

シミュレーションを行う方法

1.国税庁の公式シミュレーション（国税庁HP）

2.住宅金融支援機構の試算ツール

3.不動産会社や銀行が提供する住宅ローンシミュレーター

シミュレーションを行うことで、自分の住宅ローン控除の適用額を把握し、より有利な条件で住宅を購入・借り換えするための判断材料にすることができます。

住宅ローン控除の申請・確定申告の手順

住宅ローン控除の申請方法（確定申告・年末調整）

住宅ローン控除を受けるためには、申請手続きが必要です。手続き方法は、初年度（1年目）と2年目以降で異なります。

会社員（給与所得者）

・1年目（初めて申請する年）：確定申告が必要

・2年目以降：年末調整で手続き可

個人事業主・フリーランス

・1年目（初めて申請する年）：確定申告が必要

・2年目以降：毎年確定申告が必要

会社員の場合、1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は勤務先の年末調整で対応できます。一方、個人事業主やフリーランスは、毎年確定申告が必要になります。

初年度（1年目）の確定申告の流れと必要書類

住宅ローン控除を受ける初年度は、確定申告を行う必要があります。

1年目の確定申告の流れ

1.必要書類を準備する（詳しくは「住宅ローン控除の確定申告で必要な書類」の項目で解説）

2.確定申告書を作成する（国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利）

3.税務署へ提出する（オンライン提出、郵送、または窓口で提出可能）

4.控除が適用されると、所得税が還付される（住民税の減額も適用）

申告期限

住宅ローン控除の確定申告は、翌年の確定申告期間内（例：2024年の申請は2025年2月中旬～3月中旬）に行う必要があります。

2年目以降の年末調整の方法（会社員の場合）

会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除の手続きができます。

年末調整の手順

1.会社から年末調整の案内が届く

2.必要書類を準備する（住宅ローンの年末残高証明書など）

3.勤務先へ提出する（年末調整書類とともに提出）

4.所得税が控除され、住民税の減額も反映される

ポイント

・年末調整の際は、住宅ローンの年末残高証明書が必要です。

・住宅を売却した場合や控除条件を満たさなくなった場合は、会社に報告する必要があります。

個人事業主・フリーランスの確定申告方法

個人事業主やフリーランスは、毎年確定申告で住宅ローン控除を申請する必要があります。

申告の流れ

1.確定申告書（AまたはB）を作成

2.「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を記入

3.必要書類を添付し、税務署に提出（e-Taxや郵送も可）

4.所得税の還付が適用され、住民税も減額

ポイント

・事業と住宅を兼用している場合、事業用部分の面積に応じて控除額が減額される可能性があります。

・税理士や会計ソフトを利用するとスムーズに申請ができます。

住宅ローン控除の確定申告書の書き方

「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の書き方

住宅ローン控除を申請する際には「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成する必要があります。

記入のポイント

・住宅ローンの借入金額、年末残高、控除額を記入する

・物件の所在地、取得日、床面積を正しく記入する

・銀行の住宅ローン年末残高証明書の内容と一致しているか確認する

確定申告書への記入方法（新築・中古・リフォーム別）

住宅の種類によって、申告書の記入方法が異なります。

・新築住宅：借入金の契約日、年末残高、住宅の所在地

・中古住宅：取得年月日、築年数、耐震基準適合証明の有無

・リフォーム・増改築：工事費用、工事の種類（耐震・省エネ・バリアフリー）

住宅ローン控除の確定申告で必要な書類

確定申告書・計算明細書・本人確認書類

住宅ローン控除を申請する際に必須となる書類は以下のとおりです。

・確定申告書AまたはB：住宅ローン控除の申請に必要な基本書類

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書：控除額の計算に使用

・本人確認書類（マイナンバーカード等）：本人確認のため

いずれも該当する人の全員分が必要となります。

建物・土地の登記事項証明書

住宅の所有者を証明するために、登記事項証明書（登記簿謄本）が必要です。法務局で取得できます。

住宅ローンの年末残高等証明書

金融機関から発行される住宅ローンの年末残高証明書が必要です。これは、控除額を計算するための重要な書類になります。

不動産売買契約書（請負契約書）の写し

住宅を購入したことを証明するために、不動産売買契約書または請負契約書のコピーが必要です。

住宅の区分に応じた証明書類

住宅の種類によっては、追加の証明書類が求められることがあります。

・認定長期優良住宅：認定通知書の写し

・低炭素住宅：低炭素住宅認定書

・中古住宅（築年数要件を超える場合）：耐震基準適合証明書

・リフォーム・増改築：工事請負契約書、リフォームの領収書

住宅ローン控除の申請には、多くの書類が必要ですが、事前に準備を進めておくことでスムーズに申請できます。

住宅ローン控除の注意点と申請時のポイント

申請期限を過ぎた場合の対処法（還付申告）

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告や年末調整を期限内に行うことが原則ですが、申請期限を過ぎてしまった場合でも、一定の条件を満たせば還付申告をすることで税金の還付を受けることが可能です。

還付申告とは？

還付申告とは、納めすぎた税金を5年間さかのぼって申告し、還付を受けることができる制度です。住宅ローン控除もこの制度を利用することで、申告し忘れた年分の控除を受け取ることができます。

還付申告の手続き方法

1.申告書類の準備（確定申告書・住宅借入金等特別控除額の計算明細書など）

2.税務署へ提出（e-Tax、郵送、窓口）

3.税金が還付される（1ヶ月～1.5ヶ月後に振込）

ポイント

・還付申告は、過去5年分まで遡って申請できる

・還付申告期間を過ぎると、控除を受けられなくなるため、早めの申請が重要

ふるさと納税との併用は可能？

住宅ローン控除を受ける場合、ふるさと納税の「ワンストップ特例制度」は適用できませんが、通常の確定申告を行うことで併用が可能です。

住宅ローン控除とふるさと納税の関係

住宅ローン控除は、所得税を控除した後、控除しきれなかった分が住民税から減額されます。一方、ふるさと納税の控除額も住民税の減額となるため、控除額の計算に注意が必要です。

併用のポイント

・住宅ローン控除で住民税の控除枠を使い切ると、ふるさと納税の控除が受けられない可能性がある

・ふるさと納税を多く利用したい場合は、シミュレーションツールを活用して適正額を確認するのがおすすめ

住宅ローンを組まない場合に受けられる控除制度

住宅ローン控除は住宅ローンを利用した場合に適用されますが、ローンを組まずに住宅を購入する場合でも、一定の控除を受けることができます。

住宅ローンなしで利用できる主な税制優遇制度

・投資型減税（長期優良住宅・低炭素住宅）：購入時に一定額の所得税が控除される

・固定資産税の減額：新築住宅の固定資産税が一定期間減額される

・すまい給付金（※現在は終了）：収入に応じて住宅取得者に給付金が支給される

ローンを組まない場合でも、これらの制度を活用することで税負担を軽減できます。

住宅ローン控除を活用して負担を軽減する方法

住宅ローン控除を最大限活用するコツ

住宅ローン控除を最大限に活用するには、以下のポイントを押さえることが重要です。

1.借入額を考慮する

→住宅ローン控除の控除率（0.7%）を最大限活かすために、限度額に近い借入額を設定する

2.所得税と住民税のバランスを考慮

→所得税が少ないと、控除しきれない分が発生し、損をする可能性あり

3.住宅の種類を選ぶ

→認定長期優良住宅や低炭素住宅を選ぶと、借入限度額が大きくなり、控除額が増える

4.申請書類を正しく準備する

→申請ミスを防ぐため、税務署のチェックリストを活用

他の税制優遇制度との組み合わせ

住宅ローン控除だけでなく、他の税制優遇制度を併用することで、さらに税負担を軽減できます。

ふるさと納税

・自治体への寄付額の一部が住民税から控除

・住宅ローン控除との併用：〇（住民税控除枠に注意）

すまい給付金（※終了）

・住宅取得時に給付金が支給

・住宅ローン控除との併用：×（併用不可）

ZEH補助金

・高性能住宅（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）への補助

・住宅ローン控除との併用：〇（併用可能）

ポイント

・ふるさと納税と住宅ローン控除は併用可能だが、住民税の控除枠に注意が必要

・ZEH補助金などの住宅関連の補助金は、住宅ローン控除と併用可能なものが多い

これらの制度を上手に活用することで、住宅購入後の負担を大幅に軽減できます。

住宅ローン控除を正しく活用して、賢く節税しよう！

今回は、2024年版の住宅ローン控除について、基本的な仕組みや最新の改正ポイント、適用条件、申請方法まで詳しく解説しました。住宅ローン控除を正しく活用することで、長期間にわたり税負担を軽減でき、家計の安定にもつながります。

特に2024年以降は、省エネ基準を満たした住宅の優遇が強化されているため、控除を最大限に活かすには住宅選びも重要です。また、確定申告や年末調整の手続きをしっかり行うことで、控除の恩恵を確実に受けられます。

住宅購入を検討している方や、すでに住宅ローンを利用している方は、本記事の内容を参考に、適用条件や必要書類を確認しながら、スムーズに手続きを進めましょう。正しい知識を持ち、賢く節税をして、理想の住まいと快適な生活を手に入れてください！